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不動産手続きで困らないよう、住宅ローン完済後は「抵当権」の抹消を!

2019年
冬号掲載
記事
ハーモネート誌
「暮らしのマネー知恵袋」

通常、住宅ローンを借りてマイホームを購入した場合、土地と建物には抵当権」が設定されます。ローン完済後には抹消登記をする必要がありますが今回はそんな「抵当権」の抹消登記について解説します。
※記事内容はハーモネート掲載当時のものです。

SECTION 01

「抵当権」とは?

住宅ローン借⼊の際、⾦融機関などの債権者が⼟地・建物に対して設定する権利で、いわゆる「担保」です。

借⼊した債務者がお⾦を返さなかった場合(債務不履⾏)に、債権者は抵当権の付いた⼟地・建物を競売にかけて、その売却代⾦を未返済分のお⾦に充てることができます。

SECTION 02

「抵当権」を抹消しないと、こんな問題が!

晴れて住宅ローンを完済した場合、「抵当権」を抹消する手続きが必要となります。もし抹消しないと、後々、弊害が…。

デメリット1 不動産の売却の際に買い手がつきにくい

買い手側はローンが完済されているかどうか判断できず、買い渋りの大きな原因となります。

デメリット2 不動産を担保にした別のローンが組みにくい

新規のローン審査が通らず、抹消手続き忘れであることを証明するのに手間も時間もかかります。

完済していても安心できません

住宅ローンを完済すれば「抵当権」の効力自体はなくなります。ですが登記簿上で「抵当権」が残っていると、売却しにくい、新しいローン審査が通らない、相続時に完済の確認などで遺産分割協議の手間が増え、遺族に迷惑をかけるなど、後々、大きな不利益につながります。

抵当権を抹消したか覚えていない… ▶そんな方は早急に法務局で確認を!

SECTION 03

「抵当権」を抹消し忘れていたときの対処法

では、もし住宅ローンを完済した後、何年も「抵当権」抹消登記を忘れていた場合、どうすればいいのでしょうか?

必要書類をそろえて早急に手続きを!

「抵当権」抹消登記は、住宅ローン完済時に金融機関から届く必要書類を持って、法務局で手続きをする必要があります。もし何年も経過していて、必要書類が見つからない場合は、早急に金融機関へ再発行を依頼しましょう。司法書士に相談するのもおすすめです。

抵当権抹消の登記に必要な書類

金融機関から受け取る書類
●抵当権設定契約証書(登記済証) or 登記識別情報
●抵当権を抹消するための書類 ※1
●金融機関の委任状
●金融機関の会社謄本 or 代表者事項証明書

※1:解除証書、放棄証書、弁済証書、登記原因証明情報など、金融機関によって異なります。

自身の必要書類
●本⼈確認書類(運転免許証の写し等)
●認印
●委任状(司法書士などに依頼する場合)

※金融機関から渡される書類には有効期限のあるものもあり、また、ケースによって必要書類や必要登記が変わりますのでご注意ください。

SECTION 04

住宅ローン返済中のマイホームを売却する場合、抵当権はどうなる?

売買代金の決済と同時に抹消するのが一般的です

住宅ローンがまだ残っている(抵当権が付いた)状態でも、マイホームを売却することは可能です。ただし、売り主の住宅ローン返済が滞れば債権者である金融機関にそのマイホームを差し押さえられ、裁判所の管理下で強制的に売却される(競売)可能性があります。

そのため多くの場合、売買代金決済時にローンを完済し、決済と同時に「抵当権」を抹消します。

マイホーム購入時に「連帯保証人」を付けていたら

もし住宅ローン借り入れの際に「連帯保証⼈」を付けていて、ローン返済中に売却するなら事前に同意を得る必要があります。「抵当権」をもつ金融機関は、「連帯保証⼈」に残債の支払い請求ができ、「連帯保証⼈」には「まず、借金をした本⼈に請求を」と主張する権利もなく支払い義務が発生するためです。

売却益で完済できなかった場合など、迷惑をかける可能性があるので注意しましょう。

抵当権と質権の違いって、ナニ?

「抵当権」も「質権」もお金を返済できなかった場合に、債権者が担保を売却できる権利で、「抵当権」は主に不動産に対して、「質権」は主に動産に対して適用されます。「質権」の場合、預けている物は使用できませんが、「抵当権」が付いている家や土地は、そのまま使い続けることができます。

【抵当権】主に不動産の場合

抵当権が付いていても自身で使用できる。

【質権】主に動産の場合

預けた物は自身で使用できない。

どちらも返済できなかった場合に債権者が売却できる権利です。

SECTION 05

今回のまとめ

  • 住宅ローンを完済したら「抵当権」抹消登記が必要
  • 必要な書類が見つからなければ早急に銀行に再発行してもらおう
大矢智之 先生

(CFPファイナンシャルプランナー・1級ファイナンシャルプランニング技能士)
大手住宅メーカーで10年間、注文住宅の販売に従事した後、FPに転身。住宅購入コンサルティング実績は2000組以上。保険の見直しや家計診断、セミナーや研修をてがける。

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